房屋出售后未办理登记手续房屋买卖合同是否有效？

作者：王力  

    原告成某继承了父母在土改时分得村里祠堂的砖木平房两间，面积为25平方米。被告乡供销合作社在村里组建供销分店，借用了原告的两间房屋。此后，原告以3000元的价款将其所有的25平方米房屋出卖给被告，并出具了条据，加盖了成某的私章。被告未及时到房地产部门办理登记过户手续。原告反悔欲收回房屋供自己从事经营，遂以该房屋买卖未办理登记为由，提起民事诉讼，要求判令被告返还房屋，确认该房屋买卖合同无效。

    【法院判决】

    法院认为，原告自愿将该房屋卖给了被告，原告出具了领款条据，并加盖了私人印章。该房屋已经交易完毕。根据最高法院《贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。”规定，应认定原、被告房屋买卖关系有效。被告应申请相关职能部门办理房产过户登记手续。对于原告要求返还房屋及确认房屋买卖合同无效的主张不予支持。判决驳回原告的诉讼请求。

    【法官点评】

    在房屋买卖中，因当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，常常被认为该房屋买卖行为无效。这种观点是不正确的。《中华人民共和国合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第６条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。所以，合同生效有两种形式：一是依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间；二是合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效。房屋买卖合同的效力问题，即属于第二种情况，买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而只是履行房屋产权交易公示手续，获得房产部门颁发产权证书的程序。确立上述法律，可以遏制一些投机分子借此理由进行“一房二卖”，损害他方利益和市场交易秩序。所以，本案房屋买卖合同有效。

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文章出处：咸宁市中级人民法院